Pourquoi les gratte-ciels plafonnent-ils autour de 200 mètres ?

Réglementation ITGH : quatre lettres qui font trembler les promoteurs du quartier d’affaires. Décrétée par arrêté le 30 décembre 2011, la réglementation des Immeubles de très grande hauteur, notamment élaborée par les pompiers, rend peu probable la construction de tours de plus de 200 m occupés, selon différents promoteurs. Seules les deux tours de plus de 300 m du projet Hermitage, actuellement dans les limbes, visaient un respect de la réglementation ITGH.

Même la tour First, plus haute de France avec ses 231 m, évite cette réglementation pointilleuse avec une coiffe non occupée de 40 m de haut. Si d’autres tours en construction ou en projet affichent des hauteurs qui dépassent les 200 m, les promoteurs et architectes veillent scrupuleusement à rester, parfois au centimètre près, hors du seuil fixé par la définition officielle des ITGH : 200 m entre le niveau le plus bas accessible au public et le niveau le plus haut accessible aux engins de services de secours.

Une fois les 200 m dépassés, de nombreux points de renforcement sont en effet requis. Les éléments de construction doivent pouvoir rester stables face au feu pendant trois heures, les escaliers sont recoupés par un sas d’intercommunication tous les 100 m, chaque compartiment est desservi par au moins trois ascenseurs. L’ensemble de l’immeuble doit aussi être couvert par un système d’extinction automatique, chaque escalier doit être doté d’une colonne humide capable d’assurer un début de 2 000 L/min avec des réservoirs d’eau de 240 m3 minimum. Enfin, deux locaux de gestion d’intervention de 150 m² doivent être installés.

Ainsi, si la future tour the Link promet 244 m de hauteur, elle ne fera « que » 199 m de hauteur entre les deux niveaux cités ­ci-dessus. Un choix parfaitement assumé par Groupama immobilier qui construit là le futur siège de Total. « Les ITGH sont des objets nouveaux, notamment aux yeux des autorités administratives, reconnaissait Eric Donnet, son directeur général, il y a quelques mois dans les colonnes de La Gazette. Nous ne voulions donc pas prendre le moindre risque : nous construisons une tour à la Défense, pas un objet qui joue le rôle de test sur le marché immobilier ».

Comme de nombreux promoteurs de la Défense, Groupama immobilier n’a pas souhaité « rajouter de la complexité à un projet déjà complexe », expliquait-il alors. « Nous ne voulions pas nous imposer trop de contraintes pour d’autres utilisations à l’avenir, comme par exemple de l’hôtellerie, détaillait alors Eric Donnet. Les contraintes des immeubles de très grande hauteur sont en effet écrites pour la partie bureaux, mais pas pour les autres usages. »

Pour Vincent Virlogeux, développeur de la tour Hekla chez AG real estate, la réglementation a un effet « ceinture-bretelle », note-t-il. « Elle a été posée de façon extrêmement contraignante, ce qui s’explique pour des raisons incendie de sécurité, admet le professionnel. Mais elle a des conséquences en terme de stabilité qui font qu’elle vient beaucoup renchérir la masse de matière des tours, donc leur capacité d’aménagement, et ici, ça aurait eu des conséquences très lourdes. »

La tour Hekla, promise à 220 mètres de hauteur, a donc elle aussi été conçue juste en-dessous des 200 m entre les deux niveaux de la réglementation. « Nous aurions pu dépasser un peu, mais pour rentabiliser la tour avec cette réglementation, il aurait fallu construire 200 m de plus, confie le développeur de la tour. Si c’est pour faire deux étages en plus, on ne rembourse pas l’investissement. »

Mise à jour, 30 avril 2019 : un précédente version de cet article indiquait « Link » au lieu de « First » en évoquant l’actuelle tour la plus haute de France.